張平:展望未來十年商業地產投資趨勢

2019年04月26日 17:03
從房地產私募基金角度來看,展望未來十年,基于租金收益型的廣義的商業地產,將是所有資產類別中房地產投資標的首選。具體而言,有下列投資機會值得未來十年持續關注。
其一,核心資產以及核心增值型資產(Core Asset and Core Plus Asset)歷來是備受機構投資者青睞的投資機會,未來該投資趨勢仍將持續。而這一類投資機會最受尋求高安全性的保險基金的偏好。
核心資產主要是指位于核心區位并帶有持續穩定現金流的優質資產,例如,位于核心商圈并帶有穩定租約的高品質寫字樓項目。核心增值型資產通常在核心資產的基礎上具備進一步提升增值的空間,例如通過租戶組合的優化可以進一步實現資產價值的提升;再如通過硬件改造實現樓宇品質升級進而提升資產價值。
其二,不良資產。在核心城市土地資源日趨稀缺的市場,不良資產未來將成為投資機構持續聚焦的熱點,但對于重組的能力和效率以及通過市場化手段盤活資產的能力要求甚高。
不良資產往往是由于法律、金融、政策或市場等原因造成債權債務糾紛、閑置或有問題的困境資產。不良資產投資最大的優勢是資產價格通常被嚴重低估,但往往也伴隨著法律風險、金融風險以及項目層面的風險。
因此對于投資者在法律、金融以及資管專業能力等方面的要求非常高。通常處置手段需要多元化,需要熟練運用法律手段剝離資產,綜合運用金融工具、盤活資產實現有效重組并多元化退出。
其三,物流倉儲類資產包。隨著電商的持續升溫,物流倉儲在中國經歷了蓬勃發展,而未來十年這仍然是機構投資者重要的投資機會之一。
此外,隨著資產證券化的發展,優質物流倉儲項目將作為現金流穩定的基礎資產,為實現多元化的融資及退出提供了更多的渠道及可能性。由于物流倉儲項目通常規模不大且地域分散,因此整合了多個項目的物流倉儲資產包將受到機構投資者的追捧。
其四,利基市場。如新零售、數據中心、停車場、養老地產、醫療地產等。未來十年也將逐漸受到越來越多細分領域投資機構的偏好。
隨著技術日趨完善,服務水平快速提升,有細分領域投資偏好的投資機構將加速搶占利基市場。
其五,存量資產方興未艾。由于城市發展的不平衡,核心區位的閑置資產或低效資產面臨著城市更新存量改造的巨大機遇,未來將有更多投資者和運營商聚焦到該領域,這既是時代發展下面臨的時代機遇。
但對于機構投資者而言,又面臨著諸多的挑戰和風險,例如項目本身的物理條件先天缺陷、改造過程中的不可控風險、工程延期風險、土地使用權年限臨近的風險、存量改造政策層面是否支持、周邊鄰里是否支持等。城市更新、存量改造并非易事,對于改造能力、主動資產管理能力、重新定位及招商運營能力等整個系統的配合度要求頗高。
如何做好城市更新存量改造項目?需要收購改造、重新賦能,既要有“資本家的頭腦”,又要有“藝術家的心靈”,二者缺一不可。
來源:中國房地產金融
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